Le Fonds de Placement Immobilier (FPI), vous connaissez ? Pas encore ? Pas de panique, on vous explique tout. En bref, c’est un outil malin pour se lancer dans l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien. Le FPI repose sur un principe simple : un fonds constitué à au moins 60 % d’actifs immobiliers, détenus soit en direct, soit via des parts de sociétés spécialisées. Et surtout, il permet d’investir sans assumer les contraintes du propriétaire classique. Mais avant de vous lancer, mieux vaut comprendre son fonctionnement et ses subtilités. Le point sur le sujet avec Stellium !
Les deux grandes familles de FPI
Le FPI, c’est un peu comme un grand cousin des SCPI et des OPCI, ces dispositifs déjà bien connus des investisseurs immobiliers. Mais il se distingue par des spécificités propres. Par exemple, dans les SCPI, on vise avant tout l’investissement locatif, avec un portefeuille largement constitué d’actifs immobiliers (90 % minimum). De leur côté, les OPCI se concentrent sur la distribution des revenus issus de la gestion de leur patrimoine. Et là où ça devient technique, c’est que les OPCI eux-mêmes se divisent en deux catégories : les SPPI (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière), avec des revenus taxés comme des dividendes, et les FPI, où les revenus sont imposés en tant que revenus fonciers classiques. Donc, oui, le FPI est bien un type d’OPCI, mais avec une approche un peu plus axée sur l’immobilier pur.
Comment ça fonctionne ?
Juridiquement, le FPI est une copropriété. Il émet des parts que les investisseurs peuvent acheter, vendre ou racheter en fonction de la valeur liquidative, un peu comme une action en bourse. Sa gestion est confiée à une société agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), et un conseil de surveillance veille au grain. Côté composition, le portefeuille d’un FPI doit suivre des règles strictes. D’abord, au moins 60 % des actifs doivent être immobiliers, que ce soit des immeubles ou des parts de sociétés immobilières non cotées, françaises ou étrangères. Ensuite, 10 % de liquidités doivent être disponibles pour gérer les rachats de parts des investisseurs. Enfin, le reste peut inclure des actifs financiers comme des actions ou des obligations, histoire de diversifier.
Les avantages et inconvénients
Côté positif, le FPI brille par sa simplicité. Pas besoin d’être un professionnel de l’immobilier pour investir : une équipe d’experts gère tout pour vous, de la sélection des actifs à la surveillance des risques. En prime, ce dispositif dilue les risques grâce à une diversification intelligente entre immobilier, actions et obligations.
Mais le FPI a aussi des inconvénients… Investir via un FPI implique de déléguer les choix, en cela que vous ne décidez pas vous-même où votre argent sera placé. Et si les revenus générés sont stables, ils restent en général inférieurs à ceux d’un investissement direct. Les frais peuvent également peser lourd sur la rentabilité. Enfin, comme tout placement, le FPI n’offre aucune garantie, ce qui veut dire que les mauvaises décisions peuvent entraîner des pertes significatives.
Quid du FCPE ?
Un autre dérivé intéressant à connaître, c’est le Fonds Commun de Placement d’Entreprise (FCPE). Ce fonds collectif s’adresse aux salariés actuels ou anciens d’une entreprise. Contrairement au FPI, il repose sur les montants épargnés dans des plans d’épargne entreprise et est géré par une société spécialisée sous le contrôle de l’AMF. Par ailleurs, il faut savoir que le FCPE se décline en deux variantes. Le FCPE dédié consacre plus d’un tiers de ses ressources à l’entreprise qui l’émet, tandis que le FCPE diversifié investit moins d’un tiers dans l’entreprise et répartit le reste entre divers titres. Ce dispositif permet aux salariés de profiter de la performance de leur entreprise tout en diversifiant leurs placements.