Face à des marchés financiers instables et une pression fiscale toujours plus forte, l’immobilier locatif reste une valeur sûre, à condition d’en maîtriser les rouages. Entre rentabilité raisonnable, choix de l’emplacement et sélection rigoureuse du locataire, voici les leviers qui feront de votre investissement un pari gagnant avec Joris Dutel !
Miser sur l’emplacement, toujours l’emplacement
Premier principe, inaltérable : la localisation ! Un quartier dynamique, proche des transports, des commerces et des écoles, garantit une demande locative soutenue. Mieux vaut un petit bien dans un secteur recherché qu’un grand appartement dans une zone moribonde. Regardez aussi vers les villes moyennes en plein essor, où la rentabilité est souvent plus attractive qu’à Paris.
Etudier le marché de près
Avant d’investir à l’aveugle, analysez les loyers pratiqués, le taux de vacance locative et la demande pour le type de bien visé. Car il faut savoir qu’un loyer mal calibré, trop gourmand, condamne votre rentabilité. Et gardez à l’esprit que la souplesse est de mise, en cela qu’un bien pensé pour la location saisonnière doit pouvoir se transformer en location annuelle en cas de coup dur.
Acheter un bien qui vous convainc
Posez-vous une question simple : y habiteriez-vous ? Si la réponse est non, pourquoi un autre le ferait ? Lumière, orientation, balcon, calme… les critères classiques restent essentiels. Un logement plaisant se loue mieux et plus longtemps. Les confinements ont aussi changé la donne : jardin, terrasse ou simples espaces verts sont devenus des arguments de poids.
Rester à la mesure de ses moyens
Inutile de viser la lune si votre budget vous limite, car un effort d’épargne trop lourd mettra en péril votre équilibre financier. L’investissement locatif doit s’intégrer naturellement à votre situation. Le crédit est votre allié, utilisez-le intelligemment. Et n’oubliez pas qu’aujourd’hui, les banques exigent un endettement strictement encadré, à 35 % maximum.
Diversifier pour mieux sécuriser
Notre conseil : veillez à ne pas dépendre d’un seul locataire ou d’un seul bien. Multiplier les petites surfaces, investir dans différentes villes ou opter pour des formes d’immobilier différentes (résidences services, maisons individuelles…) permet d’amortir les coups durs. Plus vos actifs sont variés, plus vous êtes résilient.
Viser une rentabilité réaliste
On vous le dit tout de suite, oubliez les promesses de rentabilité à 10 % ! En réalité, un bon investissement locatif tourne autour de 4 à 5 %, net de charges. Le rendement se construit sur le long terme, avec une gestion maîtrisée, des impôts optimisés et une valorisation patrimoniale. Le piège ? Les offres trop belles pour être vraies, qui masquent souvent des risques insidieux.
Intégrer la dimension fiscale
L’immobilier neuf ou meublé offre des leviers fiscaux puissants, et le statut LMNP, notamment, permet de percevoir des loyers quasi défiscalisés. Et la récupération de la TVA sur certains biens, comme les résidences étudiantes, allège considérablement la note. Là encore, le bon conseil fiscal fait la différence.
Sécuriser la relation avec le locataire
Pas de bon investissement sans bon locataire. Vérifiez solvabilité, stabilité, garanties. Mieux vaut un dossier solide qu’un locataire à problèmes, même s’il propose de louer plus cher. L’assurance loyers impayés, ou la garantie Visale, offre une sécurité supplémentaire à ne pas négliger.
Déléguer, c’est parfois rentable
Gérer soi-même son bien ? Pourquoi pas, si vous avez du temps et des nerfs solides. Sinon, passez par une agence. Le coût – entre 5 et 10 % des loyers – est souvent compensé par la sérénité. Et surtout, c’est déductible de vos revenus fonciers. Idéal si vous habitez loin ou si vous multipliez les biens.
Se couvrir contre les aléas
Un impayé, une dégradation, une procédure… Le risque zéro n’existe pas en investissement locatif. Pensez donc à souscrire une assurance loyers impayés, et dans certains cas, l’Etat vous couvre, avec la garantie Visale. Ne laissez rien au hasard.