C’est fait, la loi Pinel n’est plus depuis le 31 décembre 2024 ! Le dispositif phare de défiscalisation immobilière, en vigueur depuis 2014, a permis à des milliers d’investisseurs de réduire leurs impôts tout en participant à la construction de logements neufs. Mais dans un marché en pleine mutation, le gouvernement tourne la page. Reste à savoir comment rebondir, car pour ceux qui misaient sur le Pinel pour conjuguer immobilier et fiscalité, il s’agit désormais de réécrire la stratégie. Le point sur le sujet avec Stellium !
Le Pinel, une ère qui s’achève
Créée pour soutenir la construction dans les zones tendues, la loi Pinel accordait des réductions d’impôt aux particuliers achetant dans l’immobilier neuf, sous réserve de respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. L’objectif était de fluidifier le marché locatif là où la demande excède l’offre, comme en Île-de-France, à Lyon ou dans les grandes métropoles. Son attrait fiscal reposait sur la durée de l’engagement locatif, avec un maximum de 21 % de réduction d’impôt sur 12 ans. Mais à mesure que le marché évoluait, les critiques ont grandi. Coût élevé pour les finances publiques, efficacité inégale selon les zones, encadrement trop rigide… autant de motifs qui ont conduit à son abandon.
Un nouveau paysage pour l’investisseur
Sans successeur direct au Pinel, les candidats à l’investissement doivent composer avec une carte redistribuée. Si l’Etat mise désormais sur la réhabilitation de l’ancien et la transition énergétique, les opportunités ne manquent pas pour ceux qui veulent conjuguer rentabilité et fiscalité. Première alternative de poids : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Accessible à tous les contribuables, ce statut s’applique aux logements meublés mis en location. Il permet de choisir entre deux régimes fiscaux, le micro-BIC (avec abattement de 50 % sur les loyers) ou le régime réel, bien plus puissant pour optimiser la fiscalité grâce à la déduction des charges et l’amortissement du bien.
L’autre avantage du LMNP est une gestion souple, une fiscalité compétitive et un accès facilité aux petites surfaces urbaines, très demandées. Une solution particulièrement adaptée à ceux qui veulent générer des revenus complémentaires avec un contrôle maîtrisé de leur fiscalité.
SCPI, SCI, assurance-vie : les autres pistes
Parmi les véhicules d’investissement à envisager, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) occupent une place de choix. En achetant des parts, l’investisseur mutualise les risques et délègue la gestion locative à une société spécialisée. Bureaux, commerces, santé ou logistique… les actifs détenus sont diversifiés, tout comme les revenus versés sous forme de dividendes. La Société Civile Immobilière (SCI) constitue également un levier intéressant, notamment pour ceux qui souhaitent structurer un patrimoine familial. En permettant de gérer à plusieurs des biens immobiliers, elle ouvre la porte à une optimisation fiscale en fonction du choix du régime d’imposition : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
Plus éloignée de la pierre mais tout aussi stratégique, l’assurance-vie reste une référence en matière de placement diversifié. En effet, grâce à ses supports multiples (fonds en euros sécurisés, unités de compte exposées aux marchés), elle permet de construire une allocation sur mesure. Et avec une fiscalité avantageuse après huit ans, elle s’impose comme un outil de transmission patrimoniale incontournable.
Les FIP et FCPI pour la diversification et l’innovation
Pour les investisseurs les plus dynamiques, les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) offrent une opportunité de conjuguer soutien à l’économie et réduction d’impôt. Investis dans des PME françaises ou innovantes, ces fonds permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un risque plus élevé et d’un blocage des fonds pendant plusieurs années.